De Woonvisie: welke woningen gaan we bouwen en voor wie? De toekomst van Bloemendaal

Op 24 mei 2023 wordt in de commissie Samenleving de Woonvisie behandeld. Dit is een beleidsstuk dat dient als onderlegger voor toekomstige prestatieafspraken met de woningcorporaties. Sinds 1 januari jl. zijn gemeenten wettelijk verplicht een Woonvisie op te stellen. In dit nieuwsbericht behandelen we alleen vier kernthema’s die van belang zijn voor die nog te maken prestatieafspraken:

1. De kernvoorraad sociale huurwoningen in Bloemendaal
2. De ruimtelijke kwaliteit
3. Inschrijfduur, urgentie, wachtlijsten
4. Middenhuur en middelduur

Per onderwerp gaan we ze nu voor u behandelen.

Ad 1: de kernvoorraad

Hart voor Bloemendaal wil dat de kernvoorraad van 1600 sociale huurwoningen intact moet blijven. Het verkopen van sociale huurwoningen door woningbouwcorporaties is onacceptabel.

Wat zegt de Woonvisie hierover?

Het antwoord luidt: niets. Dat kan natuurlijk niet. Daarmee geeft het college de corporaties veel te veel vrijheid.

Toelichting

Op pagina 32 van de Woonvisie staat dat de voorraad sociale huurwoningen moet worden gehandhaafd.  Volgens het huidige beleid (Provincie, RAP) worden 300 nieuwe sociale huurwoningen gebouwd. In de Woonvisie wordt dit aantal verhoogd naar 500 nieuwe woningen als uitvoering van de met de MRA ondertekende Woondeal. En volgens het in de Woonvisie gehanteerde Primosmodel Socrates (voorheen WBO) zou de woningbouwproductie zelfs moeten worden verhoogd met 790 woningen, maar dat vindt het College te gortig.

De vraag is nu hoe deze aantallen nieuwe woningen zich verhouden met de doelstelling van slechts handhaving van de bestaande voorraad van circa 1.600 sociale huurwoningen.

Nergens in de Woonvisie lezen wij over een onderhandelingsbod van het College ten aanzien van de instandhouding (en ook het beheer daarvan o.a. leefbaarheid) van de bestaande voorraad.

Hoeveel sociale woningen worden onttrokken door sloop, liberalisatie naar de vrije huursector of door verkoop als koopwoning. Zo vertelde bijvoorbeeld de woordvoerder van Pré Wonen op de beeldvormende avond van 30 maart jl. dat in de kern Bennebroek 50 sociale huurwoningen op de nominatie staan om te worden verkocht als koopwoning. 

Conclusie

Het is natuurlijk dweilen met de kraan open om nieuwe woningen te bouwen terwijl bestaande woningen aan de voorraad worden onttrokken. 

Ad 2: de ruimtelijke kwaliteit

Hart voor Bloemendaal eist het behoud van het groene karakter van onze gemeente en van de dorpskernen in het bijzonder. Verstedelijking en dichtmetselen van de groene oases in de dorpen is onaanvaardbaar.

Wat zegt de Woonvisie hierover?

Toelichting

In de vorige Woonvisie (2018-2022) stonden het behoud van het groene karakter van onze gemeente en de zorgvuldige inpassing van het nieuwbouwprogramma in de groene omgeving voorop. Twee complete bladzijden (13 en 14) werden gevuld met de specifiek Bloemendaalse eisen ten aanzien van de zonering van de gebouwde omgeving. Deze ruimtelijke structuur moest behouden blijven. Bovendien moest alle nieuwbouw een hoogwaardige uitstraling hebben. 

En ook in overige relevante beleidsdocumenten kwamen wij doelstellingen tegen als ‘dorpskarakter’, ‘exclusief woonmilieu’ en ‘landelijke omgeving’. Bij de nieuwe Woningvisie ontstaat soms het tegenovergestelde beeld; zie bijvoorbeeld figuur 6.2 van Bijlage 5 Woningmarktverkenning Bloemendaal 2022-2030, p. 60. Daar wordt Zandvoort als ‘Dorps’ en ‘Landelijk’ in beeld gebracht, maar Bennebroek als enerzijds ‘Grootstedelijk en Grondgebonden’ en anderzijds als ‘Grootstedelijk Compact’. In de voor het publiek bestemde Woonvisie in een Oogopslag ontbreekt de ruimtelijke kwaliteit helemaal.

Conclusie

Een versnelde verstedelijking is voor ons geen goed uitgangspunt voor onderhandelingen met bouwpartijen zoals o.a. woningcorporaties. Voor ons staat kwaliteit van de ruimte en behoud van het groene karakter onverkort overeind als voorwaarde.

Ad 3: de inschrijfduur en urgentie 

Hart voor Bloemendaal vindt dat de wachtlijsten te lang zijn. Wij vinden dat het de hoogste tijd wordt om daar iets aan te doen.

Wat zegt de Woonvisie hierover? 

In andere maatschappelijke sectoren, zoals bijvoorbeeld ziekenhuizen, bestaan ook begrippen als wachtlijsten en urgentie, maar na verloop van tijd verandert de duur van de wachttijd vanzelf in de een of andere mate van urgentie.

Voor eigen inwoners is het wachten op een woning inmiddels eindeloos geworden. In de Woonvisie wordt niet aangegeven dat dit verschijnsel ondermijnend is voor het vertrouwen van de inwoners in de sociale woningbouw. Er is blijkbaar niets geleerd van het project Vitaal Vogelenzang waarin met name het CDA de meerderheid van de gemeenteraad ervan wist te overtuigen dat sociale woningbouw daar niet wenselijk was.

Conclusie

Hart voor Bloemendaal zal opnieuw een voorstel doen voor voorrang van eigen inwoners bij nieuw te bouwen woningen, zeker voor inwoners van Bennebroek m.b.t. het project Park Vogelenzang.

Ad 4: middenhuur en middelduur

Hart voor Bloemendaal vindt het belangrijk dat de Woonvisie rekening houdt met de hoge grondprijs in de gemeente Bloemendaal. Het eisen van 33% sociale huur en 40% middenhuur is niet realistisch en leidt tot kwaliteitsverlies wat zich met name zal wreken in de sociale huursector. 

Wat zegt de Woonvisie hierover?

Woningbouwgrond in Bloemendaal is duur en schaars. Een Doelgroepenverordening (zie p. 34 en 37) die van alle nieuwbouwprojecten 33 procent reserveert voor sociale huurwoningen en 40 procent voor middenhuurwoningen en middeldure koopwoningen verandert daar niets aan. Als je van de 500 nieuwe woningen tenminste 365 wil bouwen beneden een marktconforme grond- en ook bouwprijs, dan leg je de rekening bij de overige 135 woningen die daarmee onbetaalbaar worden. Het is dus geen realistisch beleid. Het zorgt ervoor dat er op andere aspecten van ontwikkeling zwaar wordt gekort zoals de inrichting van de openbare ruimte. Het uitgangspunt is dat woningbouw betaalbaar is én dat er kwaliteit wordt geboden in alle categorieën. 

Dit uitgangspunt heeft tot nog toegestaan in iedere Bloemendaalse nota over woningbouw, ook wat betreft antispeculatie- en kettingbedingen e.d. Wij maximeerden liberalisatie op 20 tot 25 jaar, antispeculatiebedingen op tien jaar en kettingbedingen op drie jaar. Nog problematischer wordt het verhaal als je deze woningcategorieën gaat koppelen aan inkomenseisen want daarop raak je na verloop van enige tijd het zicht kwijt. Als tussenoplossing bedacht Bloemendaal het ‘maatschappelijk gebonden eigendom’ d.w.z. goedkopere koopwoningen die door de bouwer (gemeente of corporatie) zou worden teruggekocht op voorwaarde van blijvend gemeentelijk eigendom van de bouwgrond.

Conclusie

Een Woonvisie moet in de eerste plaats een concreet onderhandelingsbod zijn voor de plaatselijk werkzame woningcorporaties. Het verhaal over doelgroepen is echter gebaseerd op gebakken lucht en vage voorstellingen over toekomstige wetgeving. Er moet concreet worden aangegeven waar het geld vandaan komt om de onrendabele top van de investering in 365 nieuwe woningen te betalen. Aan de Woonvisie ontbreekt zelfs de schijn van een financiële onderbouwing. 

Ook wegens dit vierde kernthema vreest de fractie van Hart voor Bloemendaal dat deze Woonvisie nog niet rijp is voor besluitvorming in de gemeenteraad. 

Gerard Metselaar

Hart voor Bloemendaal