Ontwikkelperspectief binnenduinrand. Komt u morgen naar Heemstede!

Twee voor ons belangrijke verkiezingsonderwerpen: de Binnenduinrand en Woningbouw. Die twee onderwerpen hangen met elkaar samen. Enerzijds de bescherming van ons waardevolle landschap en anderzijds de enorme woningbouwopgave. Wij willen beslist niet dat de dorpskernen worden volgebouwd. Niet elke snipper groen in beton veranderen. Behoud van het karakter en leefbaarheid van onze kernen staat voor ons voorop. Bescherming van cultuurhistorische elementen en herbestemming is voor ons ook van groot belang. We wezen er al op in het nieuws-item over ‘raadsakkoord’ eerder deze week. Niet de ‘boel op slot zetten’, maar tegelijkertijd ook waken voor het volbouwen van buitenplaatsen. Een voorbeeld: geen grootschalige bouw op de zuidstrook van de Hartekamp in Heemstede. Dat is weliswaar niet de gemeente Bloemendaal, maar de buitenplaats grenst wel aan Bloemendaal en het zou toch raar zijn als we enerzijds op tal van fronten samenwerken met deze gemeente en anderzijds net doen alsof een grootschalige ontwikkeling daar ons niet aan zou gaan. De wijk Krakeling in Bennebroek grenst bovendien aan de Hartekamp. Het heeft dus wel degelijk zin voor onze inwoners dat we ons hiermee bezighouden en dat niet alleen: we zijn er zeer bezorgd over. De Hartekampgroep heeft zich niet van de beste kant laten zien de afgelopen jaren. En onlangs weer niet, toen opeens een rapport boven water kwam door inspanningen van de heer Oexeman uit Heemstede, bestuurder van de Stichting Bescherming Erfgoed Zuid-Kennemerland. Waar wij ons ook tegen verzetten is de steeds groter wordende invloed van de MRA. De Metropoolregio Amsterdam opereert zonder democratisch mandaat. We voelen de hete adem van dit samenwerkingsverband in onze nek en zien dat Amsterdam verlekkerd naar de regio zit te kijken. Morgenavond om 20.00 uur organiseert Heemstede een avond over ‘het ontwikkelperspectief Binnenduinrand’. U kunt daarbij aanwezig zijn. Het is mogelijk tot eind januari een zienswijze in te dienen. Van groot belang omdat de bescherming van ons landschap enerzijds en woningbouwopgave anderzijds strijden om aandacht. Wij herhalen het dan nog maar voor de zekerheid:

  • dorspkernen niet volbouwen, dorps karakter behouden, leefbaarheid staat voorop, spreiding van sociale woningbouw over ALLE kernen, inspraak van omwonenden serieus nemen, geen hoogbouw in de dorpenzone. Zie plan appartementen boven AH Bloemendaal in het Haarlems Dagblad onlangs: te hoog en te veel op deze plek wat ons betreft;
  • bescherming van de binnenduinrand;
  • MRA opereert zonder democratisch mandaat.  Wij willen onze zelfstandigheid en onze zeggenschap blijven behouden. Niet alleen brengen maar ook halen. Tegen belastingafdracht door inwoners aan de MRA.

Hieronder vindt u de concept bijdrage aan een gezamenlijke zienswijze van Gerard Metselaar. Gerard staat op onze kandidatenlijst. Zijn stuk gaat over de woningbouwplannen.

Het MRA-landschap Binnenduinrand en de woningbouw

In het stuk ‘Concept Ontwikkelperspectief Binnenduinrand, Gedeelde Weelde’ van juni 2017 worden de oneindigheid van het duinlandschap en het fijnmazige mozaïek van de landelijke omgeving geprezen.

Wat koop je daarvoor als je de concrete woningbouwopgaven niet noemt en aanwijzingen achterwege laat waar en hoe hoog je mag bouwen? Hoe groot is de verstedelijkingsdruk binnen dit gevarieerde landschappelijke panorama?

Van het stuk zijn het auteurschap en de bestuurlijke verantwoordelijkheid zeer onduidelijk aangegeven. Het Voorwoord en Colofon laten zich lezen alsof het op naam staat van de Haarlemse wethouder C-Y. Sikkema. Inhoudelijk wil het stuk het plangebied herdefiniëren als een ‘MRA-Landschap’.

Bestuurlijk (en juridisch) is het dus een Haarlems Raadsvoorstel met uiteraard het behoud van de zeggenschap van de andere gemeenten over het eigen grondgebied. Centraal staat de besluitvorming in de gemeenteraad van Haarlem om o.a. Haarlem-West onder te brengen in de ‘gedeelde weelde’ van de binnenduinrand als een MRA-Landschap.

De nota zegt weliswaar dat wonen integraal moet worden afgewogen tegen zaken als natuur, water en landschap, maar zegt daar verder niets concreets over. Achter de nota zit slechts een bijgevoegde vage tekening van het woonmilieu van de binnenduinrand. Deze roept echter meer vragen op dan dat ze beantwoordt.

Laat ons daarom proberen enig zicht te krijgen op de woningbouwplannen in dit gebied.

Begin 2016 is de “MRA-agenda voor de toekomst” vastgesteld met drie prioriteiten: 1. het aanjagen van de economische groei, 2. het verbeteren van de bereikbaarheid door snellere verbindingen en 3. het bouwen van extra woningen. De MRA-agenda is onderverdeeld in een aantal platforms waaronder het MRA-Platform Ruimte voor Wonen, Duurzaamheid en Landschap. Zuid-Kennemerland is in het platform vertegenwoordigd door drie wethouders, nl. J. van Spijk, Haarlem D66, C.Y. Sikkema, Haarlem GL en F. Bal, Velsen, van Levendig en Gezond Velsen.

Het MRA-Platform Ruimte stelt zich het volgende ten doel: “Tussen 2016-2040 is er behoefte aan maar liefst 250.000 nieuwe woningen. De uitdaging is hierin te voorzien met behoud en waar mogelijk versterking van de landschappelijke kwaliteiten.” Tot en met 2020 moeten minimaal 60.000 extra woningen worden gebouwd.

Dit doel is uitgewerkt in de ‘Verkenning Woningmarkt MRA’ van 18 december 2017. Daarin staat dat tot 2020 bouwlocaties zijn vastgelegd voor 60.000 extra woningen, maar dat tot 2040 een groei wordt verwacht van 230.000 huishoudens waardoor voor de periode na 2020 nog plek moet worden gevonden voor 170.000 extra  woningen in het MRA-gebied.

Voor de regio IJmond-Zuid-Kennemerland is dit uitgewerkt in het Regionaal Actie Programma 2 (RAP-2) ‘De regio geeft thuis’ waaraan de gemeenteraden zich in de zomer van 2017 hebben gebonden.

De evaluatie van RAP 1 (2011-2015) toen de woningbouw zwaar door de crisis werd getroffen, geeft aan, dat Bloemendaal het relatief het beste heeft gedaan (79 procent van de woningbouwopgave) terwijl Heemstede met 53 procent, Velsen met 50 procent, Zandvoort met 43 procent en H&S met slechts 38 procent zijn achtergebleven. De inhaalvraag van Haarlem in RAP 2 bedraagt ten opzichte RAP 1 netto 850 woningen doordat projecten jarenlang waren stilgelegd.

In RAP-2 geeft Bloemendaal aan tot 2020 capaciteit te hebben voor 590 nieuwe woningen. Vooral dank zij Bennebroek en Vogelenzang (400) zal dit aantal wel worden gehaald. Ook Haarlem en Velsen geven aan tot 2020 ruim voldoende plancapaciteit te hebben, mede wegens het inlopen van de tijdens RAP 1 stilgelegde projecten. Heemstede en Zandvoort lijken te lopen op te nauwe schoentjes en zullen daardoor vooral na 2020 verder achterop raken, zie de hieronder staande tabel.

Plancapaciteit woningbouw 2017

Totaal 2017-2019 2020-2024 2025-2029 na 2030 en onbekend
Haarlem 11.920 4.838 4.746 0 2.336
Velsen 4.776 1.025 2.968 296 487
Bloemendaal 1.426 306 563 95 462
Heemstede 348 100 62 0 186
Zandvoort 259 223 0 0 36

Bron: Provincie Noord-Holland en RIGO-Research: Plancapaciteit Noord-Holland 2017, overzicht nieuwbouwplannen per regio en gemeente.

Qua harde plancapaciteit  blijft Bloemendaal voorlopig nog wel even de relatieve koploper. Het verbaast dan ook niet dat deze gemeente in een persbericht van het CBS van 2 januari 2018 wordt genoemd als, landelijk gezien, een van de gemeenten met de snelst groeiende bevolking. In Bloemendaal gaat het om bouwlocaties als Reinwaterpark (Watertorengebied met 80 woningen), GGZ-InGeest (300 woningen), La Verna (landgoed Alverna 56 woningen), Vijverpark en Bijduinhof (99 woningen), Park Brederode (landgoed Meerenberg 325 woningen) en landgoed Dennenheuvel (133 woningen).

Qua zachte plancapaciteit (ná 2025) valt op dat Bloemendaal sommige woningbouwplannen nog niet noemt, zoals Oldenhove, Vitaal Vogelenzang, Chapeau en Wildhoef, omdat die kennelijk nog niet voldoende zijn uitgewerkt.

Bij een ‘zacht’ plan dat wel is genoemd, namelijk Albert Heijn in Bloemendaal-Dorp valt op dat het niet gaat om 6 woningen, maar om 27! Dit geldt bijvoorbeeld ook voor de locatie Parkduin met 10 woningen, aangezien de hier bedoelde Kweekduinlocatie daarvan een veelvoud kan bevatten. 

De tabel is dus hooguit als indicatief te lezen, mede omdat de Haarlemse woningbouwlocaties niet openbaar zijn.

De andere gemeenten noemen hun bouwlocaties wel, zoals het Velsens plan Kustvisie voor 320 woningen bij het strand van IJmuiden. Onder het plan Kustvisie blijkt een niet mis te verstaan ‘Ambitiedocument’ te liggen van maart 2017 voor een ‘kustplaats met stedelijke kracht’ met 1.000 extra woningen en zo’n 50.000 vierkante meters BVO aan extra horeca-, winkel- en gebouwde parkeervoorzieningen. Het kustgebied bij het strand van IJmuiden “zal een nieuw stuk stad worden”(p. 40) De gemeenteraad van Velsen sloot hierover op 11 mei 2017 een samenwerkingsovereenkomst met o.a. Kondor Wessels. Deel van  de ambities zijn twee woontorens van respectievelijk 60 en 120 meter hoog!

Woonvisies

Is het niet in deze nota dan zouden de aantallen en de locaties van  de nieuwe woningen tenminste moeten worden genoemd in de Woonvisies (voorheen ‘Volkshuisvestingsplannen’). Van de zes gemeenten in Zuid-Kennemerland heeft alleen Haarlem zijn huiswerk gedaan. De overige gemeenten bezitten slechts een pijplijn van projecten die per locatie worden bekeken en Haarlem maakt zijn woningbouwlocaties niet openbaar.

Volgens de nieuwe Woningwet van 1 juli 2015 hadden de woningcorporaties vóór 1 november 2015 hun woningbouwplannen bij de gemeenten moeten indienen. Van haar kant dienden de gemeenten te beschikken over een geactualiseerde Woonvisie. Ook stelt de nieuwe Woningwet voor het eerst regionaal overleg verplicht.

Haarlem is het niet gelukt om goede afspraken te  maken. De gemeente wilde tot en met 2025 7.500 extra woningen bouwen waarvan 1.900 sociale huurwoningen. Het merendeel van de laatste, namelijk 1.200 sociale huurwoningen,  zouden aan de westkant van Haarlem moeten verrijzen. (Prestatieafspraken 2018-2021, 22 oktober 2017, p. 3). Volgens de corporaties neemt echter de voorraad af tot 2021 door sloop en vervangende nieuwbouw. (Idem, p.9) In de komende 9 jaar zien de Haarlemse woningcorporaties slechts ruimte voor 238 extra woningen.

In Velsen heeft wethouder Floor Bal de Woonvisie uitgesteld tot 2018. De vorige Woonvisie dateert van 2013, dus van voor de huidige raadsperiode. Volgens de wethouder kan Velsen het voorlopig wel af met alleen bestemmingsplannen om de woningbouwopgave vast te stellen.

Een hele raadsperiode zonder Woonvisie is echter problematisch omdat deze het kader aangeeft van de wettelijk verplichte prestatieafspraken met woningcorporaties en rechtszekerheid geeft aan marktpartijen, overigens niet alleen over de vraag hoeveel en waar je mag bouwen, maar bijvoorbeeld ook over huur- en koopprijzen en doelgroepen.

De nieuwe Woningwet van 2015 heeft de sturende rol van de gemeenten hersteld, dat wil zeggen dat de corporaties de Woonvisie moeten uitvoeren en niet meer geheel zelfstandig mogen opereren als een marktpartij.

Even gemakkelijk als Velsen heeft de gemeenteraad van Heemstede zich er van afgemaakt door de Woonvisie zelfs helemaal af te stellen op verzoek van de VVD-fractie. Die verwachtte er slechts ‘schermutselingen’ van m.b.t. het behoud van het dorpse karakter van de kant van de lokale partij BBH. Zandvoort en Haarlemmerliede en Spaarnwoude (H&S) hebben het om begrijpelijker reden laten afweten (fusieperikelen).

Ook in Bloemendaal vertolkte de VVD-fractie het standpunt het voorlopig nog wel even te kunnen uitzingen zonder Woonvisie, maar dan met veel betere argumenten, namelijk dat in behoefte aan extra woningen is voorzien door allerlei concrete bouwprojecten. Dat klopt. In vergelijking met Heemstede, H&S en Zandvoort is Bloemendaal inderdaad de op woningbouw gerichte groeigemeente bij uitstek. (Zie hiervoor nogmaals de bovenstaande tabel over de plancapaciteit.)

In zijn Woonvisie zegt Haarlem tot 2025 voldoende plancapaciteit te hebben voor nieuwe woningen, nl. 11.800: “De plancapaciteit is voldoende voor de korte termijn, d.w.z. tot en met 2025, maar biedt geen reserves voor de langere termijn. We verwachten dat de mogelijke bouwlocaties opraken. Het is van belang om op tijd te onderzoeken of en onder welke condities nieuwe locaties gevonden kunnen worden. Dat hebben we ook afgesproken in het RAP en in MRA-verband.” (p. 53)

Met ‘op tijd’ bedoelt Haarlem te zoeken naar locaties in de buurgemeenten tijdens RAP-2, en dus nog voor 2020. Concreet zegt de Haarlemse Woonvisie dat al vanaf 2017 moet worden gezocht naar woningbouwlocaties in de regio. Hiermee bedoelt men niet meer de Haarlemmermeer, aangezien die is weggevallen als overloopgebied van Haarlem.

In 2015 bedroeg het vertrekoverschot in die richting slechts 23 personen, terwijl het voor Bloemendaal en Velsen ging om 652 personen: “Omdat op de korte en de lange termijn een tekort dreigt aan woningbouwplannen in de regio, wordt in de komende RAP-periode gezocht naar extra locaties, mogelijk al vanaf 2017.”(p. 16)

Voor de Bloemendaalse Woonvisie is het een kritiek gegeven dat woningbehoeftigen kunnen worden doorverwezen naar Haarlem en/of Haarlemmermeer, maar deze uitweg lijkt te zijn verstopt, aangezien beide gemeenten nu reeds niet kunnen voorzien in de eigen behoefte. Haarlem zal eerder om bouwgrond aankloppen in de binnenduinrand dan andersom.

Op dit moment beschikt Bloemendaal nog slechts over een evaluatie m.b.t. vorige Woonvisie (Wim Vos, mei 2017). Deze evaluatie bevestigt het beeld dat de woningmarkt in Amsterdam is vastgelopen en dat die in Haarlem muurvast zit. In Bloemendaal zit de woningmarkt echter geheel op slot, dat wil zeggen dat er geen enkele manier is waardoor de gemeente kan helpen voorzien in de primaire behoefte aan huisvesting van de eigen ingezetenen.

Aangezien Haarlem in zijn Woonvisie al zegt niet te geloven in de eigen prognose van voldoende plancapaciteit in de toekomst en al in 2017 te moeten zoeken naar locaties in de regio, staat het voor Bloemendaal vast dat het een illusie is om te kunnen gaan bouwen in Haarlem.

In de Evaluatie Woonvisie Bloemendaal 2012-2016 concludeerde Wim Vos: “De conclusie is dan ook dat de gemeente van haar drie geformuleerde kerndoelen er twee niet heeft gerealiseerd en één gedeeltelijk.”(p.27) Het gedeelte dat wel gerealiseerd zou zijn, betreft slechts seniorenwoningen, maar dat zijn voor een deel luxe appartementen met zorg waarvan het effect op de lokale doorstroming twijfelachtig is (Fleury, De Laren, Luciaklooster, La Verna en ook het nieuwe Wildhoef is exclusief gericht op de vermogende doelgroep). 

Het kerndoel van de Bloemendaalse Woonvisie was de zogenaamde ‘doorstroming’ van de eigen ingezetenen in de zowel de koop- als de (sociale-) huursector om woonruimte te scheppen voor jonge alleenstaanden en gezinnen, met name starters. Dit doel is bij lange na niet gehaald. Het doel kan alleen worden bereikt als er middel dure huur- en koopwoningen worden gebouwd. Tijdens de termijn van de vorige Woonvisie zijn in deze categorie nul woningen gebouwd. De nieuwe Woonvisie zal aangeven dat dit doel slechts wordt bereikt door stapeling van woningen in de vorm van woonblokken en torens. Verstedelijking door dergelijke blokkendoosarchitectuur bedreigt ook de sociale huursector. De transformatie van de sociale huursector door de omzetting  van grondgebonden woningen in koopwoningen en de nieuwbouw van appartementencomplexen voegt niets toe aan de voorraad die toch al te klein is, en leidt slechts tot de verdere verstedelijking van het dorpse karakter van de gemeente.

Zonder verder tot in de details vooruit te lopen op de nieuwe Woonvisie van Bloemendaal, wil ik in het algemeen concluderen dat behalve Haarlem de overige vijf gemeenten in gebreke zijn gebleven met de actualisering van de Woonvisie. Hun woonplannen dateren nog van voor de nieuwe Woningwet van 2015 en daarmee zijn ze landelijk gezien beslist uitzonderingen. Ook dateren ze nog van voor de huidige raadsperiode en ook nog van voor het herstel van de woningmarkt. De Haarlemse Woonvisie lijkt echter weinig realistisch.

De Woonvisies zijn in regionaal verband echter superbelangrijk om ruimtelijke plannen, zoals deze conceptnota ‘Ontwikkelperspectief  Binnenduinrand’ te kunnen beoordelen, zoals eveneens structuurvisies en concrete bestemmingsplannen. De wisselwerking tussen beide wordt te vaak afgedaan als een discussie over de kip of  het ei, maar voor de binnenduinrand is er kip noch ei.

De gemeenteraad van Haarlem kan het concept ‘Ontwikkelperspectief Binnenduinrand’ pas vaststellen nadat de betrokken gemeenten hun woningbouwplannen hebben ontvouwd in de Woonvisies.